胡同故事讲完了，这家物企连续“越界”

文/乐居财经 邓鑫妮

继鸟巢之后，越界京城佳业（02210.HK）再次拿下奥林匹克公园中心区的胡同一个项目。

亚洲金融大厦位于奥林匹克公园中心区偏北，故事从高空俯视是讲完家物“中国结”的造型，极富中国特色。企连不仅如此，越界亚洲金融大厦还是胡同亚洲基础设施投资银行永久办公场地。

地理位置及经济属性，故事使得这座落地不到三年的讲完家物大厦成了不少物企争相接管的对象。

4月29日，企连京城佳业收购了卓联物业60%股份，越界总计778万元，胡同后者正是故事目前管理亚洲金融大厦的物业公司。

卓联物业原本的讲完家物大股东是北京市国资委旗下的北投集团，而京城佳业背后是企连北京市人民政府，双方都有国资背景。

京城佳业有意联手北投集团做强商业赛道竞争力，不过凭借着“胡同物业”打出名气的京城佳业，商业物业并非其传统强项，该业态面积仅约130万方，占总在管面积的4%。

尽管面积不占优势，但相比住宅物业和其他公共物业，商业物业天然的高营收特性，依旧吸引着京城佳业入局。去年，其4%的在管面积，撬动了30%的物管收入。

收购卓联物业完成后，将为京城佳业带来66万平米的商业管理面积，超过了其现有商管规模的一半。

收购市盈率4.6倍

此次加码商管业态，京城佳业选择了和熟人做生意。卓联物业的大股东北投集团正是北京城建曾经的合作伙伴，而北京城建则是京城佳业的母公司。

卓联物业成立于2019年9月，主要从事商业大厦的物业管理，为亚洲金融大厦、北投投资大厦和北投购物公园，三个位于北京的商业大厦提供物业管理服务，合计在管面积66万平米。

根据公告，京城佳业分别从上海域沣企业管理咨询事务所（简称“上海域沣”）和北京爱毅恩投资咨询有限公司（简称“北京爱毅恩投资”）手中购买卓联物业30%股份，合计60%的股权，剩下40%股权则由北投集团的下属公司北投城市运营直接持有。

这两家公司背后的全资持有人是北投集团的高管，分别是唐小尧和蒲小庆，这两位高管或为公司代持股份。

兜兜转转，京城佳业还是在和北投集团做生意，拿到的价格也颇为实惠。不仅低于卓联物业股权估值，收购的市盈率也低于市场行情。

截至2021年12月31日，卓联物业经评估全部股权评估值约为1476.3万元，其60%股权的对应价值为885.78万元，而收购价则不到800万元。期内，公司经审计总资产约为4844万元，净资产约为790万元。

去年末，卓联物业净利润约为281万元，60%净利润约为168.6万元，按照778万元的对价计算，收购市盈率约为4.6倍，彼时物企平均收购的市盈率约为10倍-12倍。

不过，这一市盈率与京城佳业本身的市盈率相比也不算太低，截至5月5日，京城佳业报收4.43港元/股，当日股价未动，市盈率（TTM）6.42倍。

京城佳业在资本市场的活力并不算高，总市值6.5亿港元，上市近半年股价下跌46.5%，近110日换手率11.23%，与榜首相差100倍，排在上市物企靠后位置。

商业7个月仅增10万方

目前而言，住宅仍是京城佳业管理规模最大的业态，不过住宅贡献的收入并不与其规模比例齐平，发力非住宅业态也就成了必然的趋势。

去年末，京城佳业总收入12.2亿元，其中物业管理收入占比65.9%，约为8.07亿元，总在管面积约3160万平方米，同比略微上浮8.8%。

期内，其住宅物业在管面积约2210万方，占比69.9%，非住宅物业规模950万方，占比30.1%。两者面积占比差距较大，不过物管营收却较为接近，分别为4.3亿元和3.76亿元，分别占物业管理总收入的53.3%和46.7%。

根据上市前招股书的信息，京城佳业的商业物业与各业态相比，规模排在末位，但收入排在第二，仅次于住宅。截至2021年5月31日，商业物业营收1.05亿元，占物业管理收入的34.1%，彼时其规模为120万方，占比4%。

“通过收购事项，可以提升本公司优质、高端物管资产占比，丰富在 管业态等。”京城佳业想要通过收购提升其项目品质及在商业中的业务密度。

不过，其规模增速却一直为外界诟病。京城佳业的非住宅业态包括胡同、商业物业和公共类物业，截至2021年12月31日，商业物业的在管面积约为130万平方米，较2020年同期增长约12.9%，而与2021年5月底相比，只增加了10万方。

除了规模增速较低，京城佳业的毛利率水平也不算高。截至去年末，其整体毛利约为2.73亿元，毛利率22.3%，低于上市物企平均30%的毛利率水平。

细分各业务板块，除了毛利率普遍不高的物业管理服务拉低整体毛利率水平外，其社区增值服务的毛利率也在拖后腿。

截至2021年末，京城佳业物业管理服务收入为8.07亿元，毛利率为21.7%；社区增值服务收入为2.73亿元，毛利率约16.3%，在所有上市物企中吊车尾。

在物业管理服务以及社区增值服务之外，与地产业务密切相关的非业主增值服务，成为了其唯一一项毛利率较高的业务。2021年，其非业主增值服务营收1.45亿元，毛利率为36.5%。

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